西安市高陵区人民政府办公室关于印发《西安市高陵区进一步提升物业管理服务工作实施意见》的通知

各街道办事处、各镇政府，区政府各工作部门，各直属机构：

《西安市高陵区进一步提升物业管理服务工作实施意见》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

西安市高陵区人民政府办公室

2016年5月3日

西安市高陵区进一步提升物业管理服务工作实施意见

为全面推进全区住宅小区物业服务管理工作，真正落实未实施物业管理住宅小区的物业社会化管理，有效规范物业服务行为，提高全区住宅小区物业管理水平，根据《中华人民共和国特种设备安全法》、《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》、《保安服务管理条例》、《西安市物业管理条例》、《西安市居住区公建配套设施管理办法》、《西安市建筑消防设施管理规定》、《西安市机动车停车场建设管理办法》、《西安市人民政府办公厅关于划分物业管理活动监督管理权限的通知》（市政办发〔2010〕222号）、《西安市住房保障和房屋管理局关于开展全市住宅小区安全隐患排查整顿工作的通知》（市房发〔2015〕84号）、《西安市房屋维修应急使用程序》文件精神，结合我区实际，制定本实施意见。

一、指导思想

以加强城市治理工作、建设品质西安、改善城市人居环境、提高居民满意度为出发点，以建立科学的物业管理机制、解决行业发展中的热点难点问题为重点，全面提高全区物业管理行业服务水平，推动行业健康有序发展，建设宜居宜业的城市新区。

二、基本原则

坚持统筹规划、分步实施的原则；坚持属地管理与属事管理相结合的原则，严格划分物业管理活动和监督管理权限，夯实责任；坚持以物业服务企业专业化管理、街镇（管委会）管理和聘请专业经理人管理为主，居民自治管理为辅的管理模式，实现全区住宅小区物业管理全覆盖，有效推进全区住宅小区物业管理工作。

三、工作目标

根据我区新建住宅小区人员密集但整体物业服务水平低、代建和自建小区物业市场化程度不高、老旧小区多的实际情况，采取因地制宜、分类管理的方法，进一步理顺物业管理体制和监管体系，全面落实物业管理属地、监督管理属事原则，不断强化各街镇（管委会）的管理职责，加大行业监管力度、规范物业服务企业经营行为、增强业主消费意识，逐步实现“新建小区规范管理、已管小区升级提档、未管小区落实管理”的物业管理全覆盖的工作目标，将物业管理工作纳入法制化运行轨道，推动我区物业管理工作持续健康发展。

四、工作职责

（一）加强前期物业管理工作。

1.住宅物业的建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

2.建设单位在现售商品房出售前30日，预售商品房取得《商品房预售许可证》前，应当通过招投标的方式完成物业企业的选聘。投标企业少于3个或者住宅规模不超过3万平方米的，经市物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

3.建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约，从招投标结束之日起15日内向区物业行政主管部门备案，同时将备案内容在销售场所向物业买受人明示，并予以说明。建设单位与买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务的内容。

4.前期物业服务合同可以约定期限。若前期物业服务期限未满，但业主委员会或业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同已生效的，前期物业服务合同终止。

5.各相关部门应加强对住宅建筑工程质量、验收、备案的管理，确保物业在保修期内（基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算），需维修项目由开发商及时解决处理。

6.物业管理服务（前期）合同期满或前期物业服务企业有法律、法规规定的需重新选聘物业服务企业行为，但小区业主大会尚未成立时，建设单位应该依法重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间的依法交接。同时，开发建设单位向物业买受人交房前要尽快按要求完成基础配套设施和室外环境建设（给排水、电、气、暖、道路硬化、绿化、亮化、通讯、安全防护等），确保达到验收标准，并在行业行政主管部门的监督指导下，通过公开招投标的方式选聘具有资质且诚信良好的物业服务企业作为小区正式的物业服务企业。

7.物业服务企业要按照资质及服务面积配备相应数量的电梯等特种设备的维保、物管、保洁、消防、安保、水电维修专业从业人员，电梯等特种设备维保、消防、安保、水电维修专业从业人员需持有行业主管部门颁发的从业证书方可上岗，上述人员在受物业公司聘请的同时须向行业主管部门备案。

（二）坚持街镇（管委会）主导的属地管理原则。

1.按照“重心下移、属地管理”原则，建立街镇（管委会）和社区分级负责、职责明晰的住宅小区物业管理体系。各街镇（管委会）作为物业管理活动的责任主体，要按照《西安市物业管理条例》做好辖区内住宅小区业主大会的召开和业主委员会的选举、换届工作，并向区物业管理行政主管部门备案，确保小区内业主的合法权益不受侵犯。

2.街镇（管委会）政府负责辖区内无人管理老旧小区的物业管理服务工作，同时要尽快与代建代管小区的具体代管单位协商，拿出代管小区物业服务社会化工作实施办法，加快小区业主委员会筹建进度，尽快实现物业社会化服务全覆盖。

3.各街镇（管委会）要将物业管理工作作为社区建设的重要内容，纳入日常工作的重要议事日程，定期召开专题会议，听取各社区有关物业管理工作的汇报，分析并协调解决各居民小区物业管理工作中存在的重大问题；及时有效化解物业管理活动中出现的矛盾、纠纷，建立健全物业管理纠纷调处机制，力争做到普通纠纷调处化解不出社区，严重矛盾纠纷调处化解不出街镇（管委会），存在可能引发社会稳定的矛盾纠纷要在第一时间上报区人民政府，由区人民政府召集相关职能部门及时处置，积极构建和谐的物业管理公司与业主的关系。

4.各街镇（管委会）要有明确的具体机构承担物业管理工作，配备一定数量的专（兼）职工作人员，确保物业管理工作机构健全、职责明确。不断加强小区物业企业的管理，强化巡查，发现问题及时函告相关职能部门协调解决，并向社会公布物业服务工作24小时投诉举报电话。

（三）健全部门分工合作的属事管理监督体系。

1.规划高陵分局负责按照国家相关规范、规定，将新建住宅小区的物业管理用房纳入规划条件书，并严格按照规划条件书中规定的物业用房规模进行许可。

2.区建住局作为全区物业管理行政主管部门，具体负责对全区物业企业的管理工作，按照《西安市住房保障和房屋管理局关于开展全市住宅小区安全隐患排查整顿工作的通知》（市房发〔2015〕84号）的要求，对照5大类26项问题，认真排查、加强整改、强化监督。重点核查建设单位前期物业招投标工作开展情况、建设单位与物业企业之间资料移交情况、物业服务企业资质、从业人员资格、住宅专项维修资金管理使用情况及外埠物业服务企业在我区备案情况。同时负责对在建小区实施质量、安全监督管理；负责根据物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图或土地使用权证的宗地图，划分物业管理区域并告知相关街镇（管委会）；负责对破坏房屋承重结构等的装饰装修行为进行查处；负责对住宅小区内乱搭乱建，侵占、损害公共场地、共用设施设备、违章拆改行为的依法查处；督促各房地产开发企业，配合商品房预购人搞好住宅维修资金的缴纳工作，划转其物业专项维修资金，并按照《西安市房屋维修应急使用程序》中规定的六类维修、更新、改造项目和两类维修资金交存情况，做好维修资金应急使用的管理及拨付工作；负责督促建设单位完善供电、供水、供气、供暖、通讯、消防、防雷等基础设施，并将其纳入商品房竣工备案内容之列；负责商品房合同备案登记工作，并提供备案登记情况给相关街镇（管委会）。同时设立物业行业监管24小时投诉举报电话。

3.区城市管理局负责依法查处住宅小区内乱设摊点、乱贴乱画、损坏绿地、乱栽乱种、擅自装修、建筑渣土、装修垃圾未按规定堆放等违法行为。

4.区市场监督管理局负责全区住宅小区电梯、锅炉及其他特种设备的运行安全、检验、监督和管理工作，积极探索特种设备投保机制，加强行业监管和人员培训工作。

5.区物价局负责做好物业管理小区内的收费公示和监督检查工作。

6.公安高陵分局负责住宅小区物业保安、消防人员的培训和监管，建立保安、消防人员培训制度，实行持证上岗，备案管理；提升指导物业服务企业做好小区安全防范、机动车停放管理及消防工作；在全区范围内全面推行居民居住证制度，完善流动人口特别是已在高陵买房的非高陵籍人口的管理服务工作。

7.区民政局、教育局、卫计局、文体局等相关行业行政主管部门按照各自职责制定全区公建配套设施的具体管理制度。

8.区供水、供暖、供电、供气企业要做好小区内线路、管路的安全排查及维修、抢修工作。

9.区教育局、区卫计局、环保高陵分局、区市场监管局、公安高陵分局、公安消防大队、区司法局、区人防办等部门按照各自职责加强对住宅小区内业主私自开设的商店、旅店、餐饮、麻将馆、看护班、培训班等经营场所的管理，对影响小区居民正常生活，增加扰民、污染、噪音、不安全因素等行为，要加大管理、排查整顿。

10.区财政局负责老旧小区改造和应急维修、抢修的资金保障，设立专项资金进行奖励，适当给予物业服务企业资金补贴。

11.区人社局要加强物业从业人员的岗位技能培训，定期组织物业经理、保洁、绿化、给排水、机电设施维护等岗位人员培训，不断提高管理水平。

同时，各及社区工作站实现纵向分级负责，做到统筹有序，循序渐进，求真务实，确保形成全区物业网格化管理工作。政府各相关职能部门要相互协调配合，建立起部门间的横向联动机制，各司其职，突出重点，狠抓落实，按照各自职责配合处理有关事宜，及时有效的解决实际工作中的问题。

五、保障措施

自2016年开始，街镇（管委会）的物业管理和相关部门的监督工作将纳入区政府工作目标责任考核。政府将拿出专项资金对物业管理工作开展成绩突出的街镇（管委会）、部门和物业企业进行奖励。

对在全区率先成立业主委员会的小区特别是老旧小区，区政府将在年终考核中对相关街镇（管委会）予以奖励加分，并给予经费奖励支持。对认真落实物业管理行业监督责任，积极配合街镇（管委会）规范物业行业服务的部门，将在年终考评中予以加分奖励。对管理规范、服务水平高、业主满意率高的物业服务企业区政府也将给予资金奖励。

同时，区政府今年还将拿出2000万专项资金用于城区内老旧小区综合改造工程，重点实施老旧小区破损道路修整、排水管道敷设、楼体整新、照明设施完善、绿化补增等改造项目。

六、工作要求

区委、区政府建立住宅小区物业管理奖励和处罚长效机制，逐步完善物业管理工作相关配套政策，推进物业管理和监督工作的规范化、市场化，为全区居民营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境。

区建住局负责，每年对全区物业服务企业进行考核。对物业服务水平差、群众投诉率高的物业服务企业和在考评中排名靠后的企业，由街镇（管委会）和区建住局共同组织对企业负责人进行约谈，要求其限期整改，对整改不积极或限期内整改不到位的企业对其予以清理。

区市场监管局负责，根据《特种设备安全法》有关要求，对辖区内从事电梯等特种设备安装、维修的企业及设备运行情况进行全面排查建档。对排查出的问题落实责任、拿出整改措施和时限，确保整治工作迅速有效开展，对不配合的维保公司坚决清理。

区安监局、区工业和商务局、区文体广电旅游局、区教育局、区卫计局、区水务局、公安高陵分局、消防队、区供电分公司、泾渭供电分公司等部门要按照“管行业必须管安全”的原则，加强对本行业领域相关工作的指导、监督和检查。

各相关街镇（管委会）和部门要积极做好物业管理相关法律、法规和安全自救措施的宣传工作，不断提升居民的自救能力、安全意识和物业管理意识。要坚持以正面宣传为主，广泛宣传物业管理服务工作的重要意义，展现物业管理服务工作取得的新成果、新成效，提升全区群众对物业管理服务工作的认知度。同时，各街镇（管委会）物业管理部门要及时听取辖区内群众对物业工作的意见建议，引导广大群众主动参与和支持物业服务管理工作，依法依规表达诉求，树立物业服务的商品消费观念，自觉履行缴费义务，共同营造“小区是我家，物业管理靠大家”的良好氛围。

七、责任追究

对落实工作不力，造成辖区内因物业管理混乱引起群体性上访性事件、造成恶劣影响的街镇（管委会），或因行业监管不力发生重大事故的部门，区监察局将严格追责。对物业管理企业和特种设备维保企业，违反操作规程、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊造成安全事故或引起不良影响的，其行业管理部门将严格追究所在单位及主管部门责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

本实施意见自2016年6月1日起施行。